Existe la creencia generalizada de que como propietarios de vivienda podemos beneficiarnos siempre del IVA reducido del 10% en las obras de conservación o rehabilitación.
Esto se debe a que el ofertante aplica por defecto el criterio de la Agencia Tributaria para “obras de renovación o reparación”: que el destinatario es una persona física y utiliza la vivienda para su uso particular y que quien realiza las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.
Pero ojo, en el contexto de las obras de rehabilitación en viviendas y comunidades debemos parar la mirada en este artículo de la Agencia Tributaria “IVA en obras de construcción o rehabilitación”. Tributarán al tipo reducido (10%) las siguientes operaciones:
- Ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes y anejos, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. (No se aplica el tipo reducido a las subcontratas). Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a dicho uso. (…)
¿Qué es una obra de rehabilitación que tributa al 10% para Hacienda?
Deben darse dos condiciones:
- Más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. Cuidado con las obras de carácter integral que incluyen partidas no recogidas en este punto o en las análogas o conexas.
- Si se cumple el requisito 1, deberá comprobarse que el el importe de las obras totales exceda del 25% del precio de adquisición de la edifiicación (si se produjo en los dos años previos) o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.
Para la Agencia Tributaria se estima como documento de prueba el “valor de referencia” de las viviendas (si bien en Madrid es inferior al de mercado).
Poniendo un ejemplo:
Edificio de 10 viviendas en 5 alturas con la misma superficie y cuota de participación en la comunidad. Deciden instalar un ascensor. Por las características de la finca, las obras deben modificar toda la caja de escalera para garantizar la accesibilidad en todas las viviendas. El presupuesto de contrata asciende a 194.000 €.
Como se verá más abajo, la instalación del ascensor es una obra “análoga” a la de rehabilitación para la Agencia Tributaria. Y el 100% del presupuesto se refiere a la instalación y adecuación de elementos afectados por el ascensor.
Hay que verificar la premisa 2. Habrá que consultar el valor de referencia de cada vivienda de la finca en la sede electrónica de Catastro. Obtendremos una “Certificación Catastral de Valor de Referencia” para cada una. En el ejemplo pongamos que el valor de referencia de cada vivienda es de 126.289,47 €. Este valor incluye el valor del suelo y el de la construcción.
Para saber el porcentaje de ese valor que conrresponde a la construcción consultamos el recibo del IBI o en su defecto el valor catastral de cada vivienda. En el ejemplo tenemos que el valor castastral de cada vivienda es de 64.541,58€, de los cuales 17.543,64 € corresponden a la construcción.
Trasladado el equivalente al valor de referencia tenemos que, de 126.289,47 €, 34.327,90 € son de construcción.
Por lo tanto, podemos concluir que para 10 viviendas, las obras de 194.000€ superan el 25% del valor de las viviendas. Por tanto esta comunidad podría beneficiarse del tipo de IVA al 10%.
Para terminar, deberás tener en cuenta que Hacienda considera obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:
- Las de adecuación estructural
- Las de refuerzo o adecuación de la cimentación o tratamiento de pilares y forjados
- (…)
- Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores
- Las de instalación de aparatos elevadores y las de eliminación de barreras arquitectónicas.
Y obras conexas:
- Obras de albañilería, fontanería y carpintería
- Mejora y adecuacion de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua, climatización y protección contra incendios.
- Las obras de rehabilitación energética.
